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在香港為已承造按揭的物業申請「二按」（Second Mortgage）或進一步押記，必須先查閱一按按揭契（First Mortgage Deed）條款。絕大部分香港銀行的一按契均設有「禁止未經同意再按揭」（Negative Pledge）條款；業主若未獲一按銀行書面同意私自向財務公司承造二按，即屬技術性違約，一按銀行有權行使權利要求即時清還全部按揭貸款（俗稱 Call Loan）。此外，根據《放債人條例》（第163章），持牌放債人收取的實際年利率（APR）法定上限為 48%，超過 36% 即屬法律推定為「敲詐性利率」。
編輯資料：葉謝鄧律師行法律編輯部
一、什麼是香港物業「二按」（Second Mortgage）？
「二按」是指業主在物業已有第一按揭（通常由傳統銀行承造）的情況下，以同一物業的剩餘淨值（Equity）作為抵押品，向另一間財務機構（例如持牌放債人、發展商附屬財務公司或第二間銀行）申請額外貸款。
在土地註冊處（田土廳）的業權優先次序（Priority of Charges）上：
- 第一按揭（First Legal Charge）：擁有第一優先受償權。一旦業主斷供導致物業被銀主拍賣，拍賣所得款項必須先全數清還一按銀行的本金、利息及法律費用。
- 第二按揭（Second Legal Charge / Equitable Charge）：僅能在清還一按所有欠款及賣樓開支後，就剩餘樓價餘額獲得償還。正因二按機構承擔的風險遠高於一按銀行，二按息率通常顯著較高。
二、申請二按前必看的 4 大香港法例與法定上限
- 放債人最高利率上限（《放債人條例》第163章第24條及第25條）：持牌放債人實際年利率（APR）嚴禁超過 48%；超過 36% 法律上推定為「敲詐性交易」，法庭有權重開及修改協議，超過 48% 的貸款協議屬非法及不可強制執行。
- 居屋／資助房屋二按限制（《房屋條例》第283章第17B條及第27A條）：未補地價之居屋、綠置居或租置計劃單位，未經房屋署署長事前書面批准，嚴禁私自加按或二按。非法加按屬刑事罪行，最高可判罰款 50 萬港元及監禁 1 年。
- 土地註冊優先次序（《土地註冊條例》第128章第5條）：按揭契據須於簽立後 1 個月內送交土地註冊處註冊，以保留簽立日期起的優先權，註冊時間直接影響多個債權人之間的清償先後次序。
- 物業轉易及押記權力（《物業轉易及財產條例》第219章第44條及第51條）：規範法定押記（Legal Charge）的隱含契諾、承按人接管（Receivership）及出售物業權力。業主違約時，承按人可依法行使出售權（Power of Sale）。
三、辦理正式二按或轉按的律師角色
涉及物業押記的二按及轉按均屬於香港《法律執業者條例》（第159章）下的正式物業轉易及按揭法律程序。執業律師會為業主審閱一按契據限制條款、核實二按貸款合約利率是否符合《放債人條例》、查核土地註冊處業權紀錄（Land Search）有無釘契或法庭押記令，並安排妥善註冊或贖契手續。葉謝鄧律師行全港 18 間辦事處提供物業轉按及按揭法律服務（WhatsApp 查詢：9489 9489）。
四、常見問題（FAQ）
私自向財務公司申請二按，一按銀行會如何處理？會被 Call Loan 嗎？
會，風險極高。幾乎所有香港銀行標準一按契據均載有「不作再押記承諾」（Negative Pledge），禁止借款人在未取得銀行事前書面同意前，為物業設立任何第二按揭或產權負擔。一旦二按契據送交土地註冊處登記，銀行透過信貸資料庫（環聯 TU）或物業監察系統便會得悉，並有權視之為違反按揭合約（Event of Default），要求業主在指定期限內清還全部按揭餘額（Call Loan），甚至提高罰息或採取收樓法律行動。
未補地價居屋或公屋可以做「二按」套現嗎？
不可以私自辦理。根據《房屋條例》（第283章），未補地價資助出售房屋在轉讓及按揭上均受嚴格限制。除非業主有極特殊急切原因（如籌措醫藥費、殮葬費等）並事先向房屋署署長申請並獲發書面批准，否則任何未經批准的二按或押記均屬無效，且業主及放債人均可能觸犯刑事罪行，最高可判罰款 50 萬港元及監禁 1 年。
如果無力償還二按，二按財務公司有權直接賣樓嗎？
有權。根據《物業轉易及財產條例》（第219章），只要二按屬正式註冊的法定押記（Legal Charge）而業主違約斷供，二按承按人亦有權委任接管人（Receiver）或申請收樓令出售物業。不過，出售物業所得款項必須先全數清還一按銀行的優先欠款，餘款才用作償還二按貸款；若物業成負資產，業主仍須對餘下無抵押欠款負上個人清償責任。
發展商提供的一手樓「呼吸Plan」二按，與街外財務公司二按有何分別？
發展商提供的二按通常在買入一手樓時已獲一按銀行預先知悉及書面同意，因此不會觸發一按銀行 Call Loan。然而，發展商二按多設首 2 至 3 年低息蜜月期，蜜月期過後息率往往大幅跳升至最優惠利率（P）或以上；業主若打算在蜜月期後轉按（Refinancing）將一按及二按合併至銀行，必須預先計算屆時的物業估值及入息壓力測試能力。
辦理正式二按或轉按，為什麼必須委聘香港執業律師？
涉及物業押記的二按及轉按均屬於香港《法律執業者條例》（第159章）下的正式物業轉易及按揭法律程序。執業律師會為業主審閱一按契據限制條款、核實二按貸款合約利率是否符合《放債人條例》、查核土地註冊處業權紀錄（Land Search）有無釘契或法庭押記令，並安排妥善註冊或贖契手續，保障業主免墮高息或違約陷阱。
本文引用法例
- 《放債人條例》
- 《房屋條例》
- 《土地註冊條例》
- 《物業轉易及財產條例》
- 《法律執業者條例》（第159章）
- 《房屋條例》（第283章）
- 《物業轉易及財產條例》（第219章）
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