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簽臨約寫明「現狀買入（As-Is）」是否等於買家硬食僭建？未必。根據普通法及《物業轉易及財產條例》（第219章），賣方有責任證明並交出「妥善業權（Good Title）」；若物業存在嚴重僭建物（UBW）並附有屋宇署《建築物條例》第24條清拆令，或構成業權瑕疵（Defect in Title），單靠一般「現狀」條款未必能豁免賣方責任。
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土地註冊處查冊（Land Search）三大死穴：買方律師除查核業權契據鏈（15年業權根源）外，必須核對《建築物條例》押記令／清拆令（Building Order）、大廈公契（DMC）違反通知及未解除按揭（Release），否則銀行隨時拒批按揭。
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簽臨時買賣合約（PASP）前必做防線：地產代理擬備的臨約具法律約束力，一旦簽署即受條款約束；買家應在落訂前先查冊核實樓圖與實地間隔，並委託律師審閱豁免條款。
編輯資料：葉謝鄧律師行 物業轉易及樓宇買賣團隊
香港買樓常見陷阱：臨約寫明「現狀買入（As-Is）」，屋宇署清拆令由邊個負責？
在香港二手樓宇買賣中，地產代理提供的臨時買賣合約（Provisional Agreement for Sale and Purchase, PASP）經常載有「買方以物業現狀買入（Sold on an 'as-is' basis）」的標準條款。不少業主及買家誤以為只要寫上這句話，即使單位內有天台屋、露台圍封或拆去結構主力牆等僭建物（Unauthorized Building Works, UBW），買家都必須全盤接收、不得「踢契」。
根據香港終審法院及上訴法庭確立的物業轉易法律原則，賣方在交易完成前負有向買方提供「妥善業權（Good Title）」的法定義務。若物業存在違反《建築物條例》（第123章）或大廈公契（Deed of Mutual Covenant, DMC）的改動，令物業面臨屋宇署發出第24條清拆令、業主立案法團起訴或被政府收回土地的「真實風險（Real Risk of Enforcement）」，便會構成業權瑕疵（Defect in Title）。除非臨約以極清晰、具體的字眼列明該特定僭建物並由買方承擔責任，否則一般性的「現狀買入」條款並不能自動剝奪買方就重大業權瑕疵提出業權質詢（Title Requisition）甚至取消交易的權利。
物業買賣查契（Title Investigation）三大核心法律風險對比
| 風險類別 | 相關法例及文件 | 對按揭及成交的直接影響 | 律師查契應對策略 |
|---|---|---|---|
| 1. 屋宇署清拆令／修葺令 （Building Orders / Notices） | 《建築物條例》（第123章）第24條、第24C條及第26條；《土地註冊條例》（第128章） | 命令註冊於土地登記冊（俗稱「釘契」），承按銀行通常會暫緩或拒絕批出按揭貸款，直至賣方完成清拆並取得滿意紙（Compliance Letter）。 | 買方律師發出業權質詢，要求賣方於成交前自費清拆並註銷登記冊上的押記令。 |
| 2. 未註冊潛在僭建／改動主力牆 （Unregistered UBWs） | 屋宇署批准圖則（Approved Building Plans）；大廈公契（DMC） | 即使土地登記冊尚未出現清拆令，若改動涉及結構主力牆或公用地方，仍存在隨時被執法的真實風險，構成業權瑕疵。 | 將單位實際間隔與屋宇署批准圖則比對，並審查屋宇署過去發出的勸諭信（Advisory Letter）。 |
| 3. 15年業權根源斷裂或遺失契據 （Missing Title Deeds） | 《物業轉易及財產條例》（第219章）第13條及第13A條 | 賣方必須交出至少15年完整的業權契據鏈；若遺失重要轉讓契或按揭契正本，須提交法定聲明（Statutory Declaration）證明原因，否則影響妥善業權。 | 逐份核對政府租契（Government Lease）、公契、歷手轉讓契（Assignment）及按揭解除契（Release）。 |
法律深度拆解：《物業轉易及財產條例》（第219章）第13條的業權證明標準
根據香港《物業轉易及財產條例》（第219章）第13條，除非買賣雙方另有相反協議，賣方有責任證明其妥善業權，並須交出由「業權根源（Root of Title）」起計不少於15年的業權契據。常見的業權根源包括政府批地契約（Government Lease / Conditions of Grant）或滿15年以上的正式轉讓契（Assignment）。
此外，根據同條例第13A條，賣方必須在買方合理要求下交出所有與業權有關的契據正本。在查契過程中，買方律師會向賣方律師發出書面業權質詢（Title Requisitions），要求澄清例如：物業曾否進行結構改動、上手按揭是否已正式簽立解除契（Deed of Release）、前業主是否涉及破產令或遺產承辦手續等。若賣方未能圓滿解答合法的業權質詢，買方便有權拒絕完成交易並追討訂金及律師費損失。
香港買賣物業防範「踢契」及「釘契」的4大法律自保步驟
- 簽臨約前先做土地查冊（Land Search）：切勿在未查冊的情況下草率簽署臨時買賣合約並繳付臨時訂金。透過土地註冊處查冊，可即時掌握現任業主身份、物業是否負有按揭、屋宇署清拆令（Building Order）或法院押記令（Charging Order）。
- 核對批准圖則與室內間隔：睇樓時如發現單位有特大露台、天台加建構築物或開放式廚房改動，應立即索取屋宇署批准圖則（Approved Plans）比對，並在臨約加入明確的「賣方負責於成交前清拆並取得滿意紙」條款。
- 預留充足成交期處理按揭與查契：一般二手物業成交期建議預留45至60日，讓買方律師有充足時間審閱業權契據、發出業權質詢，並配合銀行估價及按揭批核程序。
- 委託經驗豐富的物業轉易律師行：香港樓宇買賣金額龐大，委託具備全港分行網絡及標準化查契系統的律師行（如葉謝鄧律師行全港18間辦事處），可於簽約前審閱臨約條款，並精準估算律師費、從價印花稅（AVD）及土地註冊雜費。
資料來源與延伸閱讀
可前往原始資料核對全文、刊載日期及適用背景。
- 屋宇署：僭建物業主責任及買樓前查核www.bd.gov.hk
- 土地註冊處：可註冊文書及三年租約例外www.landreg.gov.hk
本文引用法例
- 《物業轉易及財產條例》（第219章）第13條及第13A條
- 《建築物條例》（第123章）第24條（清拆令）
- 《土地註冊條例》（第128章）
- 《建築物管理條例》（第344章）及大廈公契（DMC）
Frequently Asked
常見問題
視乎臨約具體字眼而定。根據《物業轉易及財產條例》（第219章），賣方負有交出妥善業權（Good Title）的法定義務。如果清拆令涉及嚴重僭建並已註冊在土地登記冊上，構成業權瑕疵，而臨約僅有籠統的「現狀買入」字句、並無具體列明該清拆令由買家承擔，買家通常有權要求賣方在成交前清拆並註銷命令，否則可合法取消交易（踢契）及取回訂金。
根據香港《物業轉易及財產條例》（第219章）第13條，除非合約另有規定，賣方須向買方提供由一份有效的「業權根源」（通常為政府租契或滿15年以上的轉讓契）起計不少於15年的完整業權契據鏈，以證明業權清晰無誤及沒有未解除的產權負擔。
視乎改動程度及銀行估價師的實地視察結果。雖然輕微非結構性改動未必構成法律上的業權瑕疵，但如果改動涉及開放式廚房防火條例、拆去結構主力牆或違反大廈公契，銀行估價師在視察後可能會要求還原，或削減按揭成數。建議買家在簽署臨約前先委託律師審閱圖則及條款。
不可以。在香港法律下，只要臨時買賣合約具備物業地址、樓價、成交日期及雙方簽署等基本要素，即屬具完全法律約束力的合約。除非合約明文訂明「必買必賣」以外的賠償上限，否則任何一方無故悔約，另一方除可沒收或退還雙倍訂金外，更可向法庭申請「強制履行令（Specific Performance）」或追討差價損失。
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