香港換樓指南：按揭批核、成交期與印花稅的三個法律風險

為何「上會容易了」不等於「風險細了」

金管局現行按揭措施與銀行個別信貸審批須分開理解；監管上限並非每名買家必獲批的貸款額。但我們在處理臨時買賣合約時最常遇到的問題，並非銀行批核，而是買家在簽約前未計算清楚成交期、印花稅與舊物業的贖樓安排。

風險一：臨時買賣合約的撻訂責任

臨時買賣合約一旦簽署並支付細訂，即對雙方產生約束力。若因按揭批核延誤而無法完成交易，買方一般須承擔撻訂風險，責任須按合約條款及實際損失評估，不應假定僅以臨時訂金或樓價某個固定百分比為上限。

風險二：賣舊買新的時間錯配

換樓客需要兩個成交期互相配合。若舊物業的成交日晚於新物業，資金鏈會出現缺口。實務上應在臨時合約中加入適當的成交期條款，或先安排過渡性融資。

風險三：適用印花稅及交易費用

應按交易及文書日期核實適用稅務規定。稅務局說明，2024年2月28日或之後簽立的住宅物業買賣或轉讓文書不再徵收額外印花稅；仍須另核實適用從價印花稅及任何豁免。簽約前應由律師一併核算印花稅、按揭契費用與土地註冊處費用。

建議的簽約前三步

1. 先取得銀行的按揭預先批核，確認可借金額與利率上限。
2. 由律師審閱臨時買賣合約的成交期、違約條款與費用分擔。
3. 預留至少三個月的供款緩衝，應對利率或估價變動。