頭條分析住宅租務及差餉物業審裁處2026年11月13日 約 3 分鐘
「租霸」欠租幾多日可以入稟土地審裁處申請收樓令（Writ of Possession）？律師拆解業主私自換鎖刑事風險、按金抵扣及天花滲水索償
遇上「租霸」欠租，業主絕不可私自換鎖或斷水斷電：根據《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第119V條，任何業主未經法庭頒令而私自更換門鎖、搬走租客物品或截斷水電煤以迫使租客遷出，即屬刑事罪行（最高可處罰款50萬港元及監禁12個月），並須向租客作出民事賠償。
閱讀完整法律拆解法律摘要（核心重點）3 點掌握
- 01
遇上「租霸」欠租，業主絕不可私自換鎖或斷水斷電：根據《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第119V條，任何業主未經法庭頒令而私自更換門鎖、搬走租客物品或截斷水電煤以迫使租客遷出，即屬刑事罪行（最高可處罰款50萬港元及監禁12個月），並須向租客作出民事賠償。
- 02
土地審裁處合法申請「收樓令（Writ of Possession）」時間線：租客欠租超過15日（按租約沒收租賃條款），業主可向土地審裁處提交《申請通知書》；若租客在送達後7日內無提出反對，業主可申請缺席判決（Judgment in Default），並向執達主任（Bailiff）申請執行管有令狀（Writ of Possession）正式破門收樓，無爭議個案一般需時約 2 至 3 個月。
- 03
樓上天花滲水索償舉證關鍵：食環署與屋宇署聯合辦事處（「滲水辦」）僅負責調查滲水源頭及發出妨擾事故通知，不會代業主向樓上追討裝修賠償；受害業主須委託獨立公證行或建築測量師進行色粉測試／紅外線及微波掃描，憑專家報告根據普通法「私人滋擾（Private Nuisance）」及大廈公契（DMC）入稟追討維修費及租金損失。
編輯資料：葉謝鄧律師行法律編輯部